广东某陶瓷公司（以下简称陶瓷公司）因经营困难，拖欠佛山市某包装公司（以下简称包装公司）货款本息合计270余万元。2019年11月，包装公司依据生效裁判文书申请强制执行。

　　三水法院收案后，积极组织双方当事人进行和解，但始终未能达成一致意见。2020年3月，承办法官前往陶瓷公司的厂区调查，发现被执行人陶瓷公司已停产，厂区有窑炉、高温缸、煤气站等设备，以及一批瓷砖成品可供执行。陶瓷公司多次申请暂缓处置相关财产，给予一定宽限期，待他们的资金回笼后重新投产，偿还债务。

　　承办法官考虑到，陶瓷企业具有一定的知名度，具备重新投产的可能。并且，虽然厂区内的生产设备购置成本比较高，但是贬值快，直接处置机器设备容易动摇其根基，弊多利少。

　　为将执行对企业的影响降至最低，承办法官经过反复沟通，征得包装公司同意后，确定了首先处置在诉讼阶段保全的厂区内约10万箱瓷砖的执行方案。为尽快将瓷砖变现，承办人先后组织合作商回购、网络拍卖、以物抵债、线个月仍无法变现。与此同时，陶瓷公司亦在努力自救，陆续清理了一批未查封的产品库存，其中就有一批闲置铁架。在征得包装公司同意后，承办法官决定继续绕开机器设备，优先处理闲置铁架。2020年11月，该批铁架以240万余元的价格网络司法拍卖成交，溢价率达到52%。取回的拍卖款实现了包装公司的大部分债权。随后，承办人又居中调解，说服包装公司再给陶瓷公司4个月还款宽限期。

　　宽限期过后，陶瓷公司仍未支付完剩余款项。三水法院迅速恢复执行, 依法查封了陶瓷公司新近腾空的一批铁架，并责令陶瓷公司限期履行。就在此时，陶瓷公司解决了资金问题，恢复生产，并主动缴交了执行款的尾款。该案告结。

　　本案被执行人受疫情影响，陷入经营困境。承办人以不影响债权实现为前提，审慎采取强制执行措施，循序渐进推进执行程序的同时，通过延后处置机器设备、促进执行和解、合理确定宽限期等举措，为深陷困境但前景良好的被执行企业争取了宝贵的“喘息”之机，最终实现双方共赢。

　　白某因为犯诈骗罪、寻衅滋事罪、非法拘禁罪、敲诈勒索罪、虚假诉讼罪、罪，被判处相应刑罚，并被责令向蒋某等19名被害人退赔经济损失合计87.15万元。因白某未履行上述法律文书所确定的义务，禅城法院于2020年12月立案执行。

　　经调查发现，被执行人白某虽然身在监狱服刑，但名下有几十万到期债权，还和前妻共有一套商品房和一个商铺。

　　禅城法院不间断地与相应债务人沟通，一笔笔地将白某的到期债权扣划回来。与此同时，还依法启动司法网拍程序，处理白某与他人共有的商品房与商铺。商品房很快处理完毕，在优先清偿抵押权、扣除白某前妻应得款项后，执行到位35.49万元。但白某与前妻共有的商铺经历一拍、二拍和依法变卖，均无人报名竞买。而被害人明确说不接受以物抵债。

　　最终，禅城法院决定继续在淘宝司法网拍平台以无保留价对上述流拍商铺进行公开拍卖。这次无保留价拍卖，有194名网友设置了提醒，获得6813次围观，最终9人报上自己的姓名去参加竞拍，经过33轮竞价，案外人陈某以最高应价14.60万元夺得涉案商铺。

　　2021年8月，禅城法院向蒋某等19名被害人发放了87.15万元退赔执行款，这起涉恶退赔案划上了圆满的句号。

　　受新冠疫情影响，竞买人对司法网络拍卖的积极性不高。按照惯常做法，商铺变卖流拍后，若债权人不接受以物抵债或接管流拍物，则商铺的处置会陷入僵局。本案坚决贯彻“扫黑除恶、打财断血”的精神，考虑刑事裁判涉财产部分执行的特殊性，大胆依法适用无保留价拍卖。这种俗称“0元起拍”的做法，极大激发了潜在竞买群体的购买欲，实现了“应执尽执”，在兑现刑事被害人权益、维护社会和谐稳定等方面起到了较好的示范作用。

　　某房地产发展有限公司申请执行某股份合作经济社建设用地使用权出让合同纠纷案

　　根据生效裁判文书，某股份合作经济社（以下简称“A经济社”）需要将位于顺德某街道的1.7万平方米土地腾空，并交付给某房地产发展有限公司（以下简称“B房产公司”）。由于A经济社没有及时履行前述义务，B房产公司依法申请强制执行。

　　顺德法院立案后实地勘察，发现涉案地块上有大型五金厂、彩印包装厂、电器厂、幼儿园等约40余家商户正在生产经营，他们租赁涉案土地的情况各不相同。

　　经过充分研判，顺德法院在张贴搬迁公告后，选择正在放暑假的幼儿园作为腾退工作突破口。同时，顺德法院发挥“执行110”的联动优势，协同社区、公安等部门，宣传相关法律和法规，逐一化解涉案商户在如何转租、能否退押金等问题上的担忧，督促他们配合法院的执行行动。经过多番努力，幼儿园自愿同意搬迁。幼儿园的示范效应，带动了部分租户自行迁出涉案土地。

　　对其余超期未迁出涉案地块的租户，顺德法院则在兼顾司法威严和善意文明执行理念的基础上，确定了“必先停，再宽限，如抗拒，先训诫，再拘留”的处置原则。即全部强制停电，如确因客观原因无法如期搬迁，可以给予一定宽限期，但宽限期间不停止执行。停电的同时在商铺门前及用电线材等设备上张贴封条，防止租户回流，并要求各商户及A经济社及时办理用电销户手续。

　　今年8月18日，顺德法院“执行110”派员前往现场，联合公安、供电、供水、社区中心等多个部门的工作人员，按照部署安排，有条不紊地各司其职。绝大多数原来不愿意搬迁的商户看到法院的强制力度和坚定决心，也开始搬离涉案地块。无法当天搬离的商户也表示，会在一周内自行搬离。

　　房屋地块腾退工作，一直是执行实施工作的难点。本案中，申请执行人为当地房地产企业，属于小微企业。其耗时将近两年、经历两审才拿到生效的确权文书。诉讼期间，案涉土地所在的工程建设项目未能推进，房企在无形中已经蒙受了巨大损失。如若判决生效后迟迟未能回收土地，房企将面临巨额土地闲置税费，无疑是雪上加霜。

　　为了顺利腾退房屋土地，顺德法院充分的发挥“执行110”的联动协调优势，与公安、供电等多部门通力合作，依法为申请执行人的投资开发扫清用地障碍，有助于推动形成公平、稳定、透明、可预期的法治化营商环境。

　　佛山某银行股份有限公司（以下简称“某银行”）根据生效判决书，申请强制执行，要求雷某偿还其贷款本金及相应利息等，合计26.5万元，并要求文某和佛山市某网络科技有限公司对前述债务承担连带清偿责任。

　　禅城法院立案执行后，发现雷某有小额存款，名下预告登记了一套某处商品房。依法扣划雷某银行存款合计6.29万元后，禅城法院开始推进处置前述预告登记的房产。但开发商书面致函禅城法院，明确反对拍卖涉案商品房。

　　经查，涉案商品房仅为初始预告登记，尚未缴纳买房税费，权利人仍登记为出售房屋的佛山市某实业投资有限公司（以下简称“开发商”）。A股份有限公司某支行（以下简称“A银行”）为雷某买房提供了贷款，雷某将商品房预告抵押登记给A银行，开发商为这笔买房贷款提供了阶段性担保。

　　由于雷某没有如期还贷，A银行已将雷某告上法庭，并要求开发商依约定承担连带清偿责任。本案如果强制拍卖涉案商品房，预告登记的抵押权没有优先受偿的效力，该预告抵押的债权非常有可能无法全额受偿，开发商亦有在大多数情况下要为剩余未清偿的购房贷款承担连带清偿责任。因此，拍卖行为遭到开发商强烈。开发商拟通过诉讼解除商品房买卖合同并拿回房屋。

　　考虑到本案案情及法律关系较为复杂，为减轻各方当事人的诉累，承办人多次与雷某、开发商沟通，厘清各自的权利与责任后，建议双方尝试通过约定的方式解除买卖合同，扣除违约金后退回已经收到的购房款，“一揽子”解决系列纠纷。经过不懈努力，雷某和开发商达成一致意见，开发商退回的款项部分用于清偿A银行预告抵押登记项下的债权，余款直接拔付到禅城法院专用帐户，偿还某银行的借款后，剩余4万余元退回雷某。

　　本案充分的发挥执行调解的主动性，通过当事人意思自治，“一揽子”解决系列纠纷，既减轻了各方当事人诉累，又降低了他们的执行成本和债务负担，实现了多方共赢。

　　司法实践中，处置预告登记房产涉及众多法律问题，案情复杂，执行难度大。 本案为同类型案件提供了一个较好的参考路径。

　　郑某等人向广东某银行股份有限公司容桂支行（以下简称“某支行”）贷款，潘某用名下的四间商铺为借款提供抵押。由于郑某等人没有如期还贷，某支行根据生效裁判文书，向顺德法院申请强制执行，申请执行的金额为867.91万元，并要求处置涉案的抵押商铺，优先受偿。

　　顺德法院立案执行后，四名被执行人委托律师，积极与顺德法院沟通，希望暂不处置相应不动产，给予一定期限让他们与顺德农商容桂支行进行和解，并履行债务。由于该四人在宽限期内未能如期偿还债务，承办人开始着手处置相应财产。

　　考虑到郑某等人的银行帐户并无大额资金流动，暂时无力偿还到期债务，而前述不动产的评估总价亦与本案申请金额相关甚远。同时将所有涉案不动产上拍，虽然能够缩短财产处置期，但会让郑某及其家人失去唯一住房，也失去还款能力。经过再三权衡，顺德法院决定分四个阶段处置涉案不动产，以留有空间给被执行人筹措资金：第一阶段先处置涉案的抵押房产，第二阶段处置郭某名下的股票，第三阶段处置郭某名下的车位，第四阶段才处置登记在郑某名下的其与家人的唯一住房产。

　　在每个处置财产阶段，承办人均多次与被执行人沟通，组织双方当事人就利息及履行方式等进行协商，督促被执行人主动履行剩余义务。

　　由于本案申请执行的数额较大，被执行人真实的情况亦一直在变化，其有钱就主动偿还，但亦存在违背自动履行承诺的情况。

　　就在本案完成第三阶段的财产处置，依法拍卖郭某名下的车位并拿到拍卖款时，郑某等人终于筹够资金，主动清偿了剩余的所有债务。

　　本案被执行人的财产远不足以清偿所欠到期债务。顺德法院考虑被执行人的真实的情况，在积极引导被执行人主动履行的同时，分步推进财产处置工作，逐步突破被执行人心理防线，最终顺利执结案件。本案既及时兑现了涉农合机构的胜诉权益，又保障了被执行人的家庭居住权益，同时提升了案件执行到位率，符合善意文明执行理念。